Geen geldige koopovereenkomst woning

01-08-2014

Op 29 juli 2014 (publicatiedatum 30 juli 2014) heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beslist in een geschil over de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning. Verkoper meende dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat kopers de contractuele boete waren verschuldigd na het verstrijken van de wettelijke bedenktermijn, wegens niet nakoming van hun afname- en betalingsverplichting. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep vangt verkoper echter bot. Er is geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen.

 

Nadat partijen mondelinge overeenstemming hadden bereikt, geeft verkoper de door hem ondertekende koopovereenkomst af aan kopers. Deze ondertekenen de overeenkomst buiten aanwezigheid van verkoper en geven deze af aan hun makelaar, terwijl de financiering nog niet rond is. De makelaar meldt dan ook aan verkoper dat de financiering eerst rond moet komen. Verkoper wenst vervolgens een afschrift van de getekende koopovereenkomst. De makelaar geeft een afschrift, echter met doorgekraste handtekeningen van de kopers.

 

De verkoper vordert na ommekomst van de wettelijke bedenktermijn de contractuele boete omdat kopers de woning niet hebben afgenomen en de koopprijs niet hebben voldaan. Volgens het hof, in navolging van de rechtbank, is er echter geen sprake van een geldige koopovereenkomst. Hoofdregel is dat ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Weliswaar heeft verkoper de koopovereenkomst retour ontvangen, maar met doorgekraste handtekeningen. Daarbij komt dat aan afgifte van de koopovereenkomst de mededeling van de makelaar aan verkoper met de strekking dat de financiering eerst rond moest komen voordat tot ondertekening zou worden overgegaan, voorafging. Omdat deze mededeling de verkoper eerder heeft bereikt, dient deze mededeling boven de koopovereenkomst te prevaleren (op grond van artikel 3:37 lid 5 BW). Verkoper heeft (de afgifte van) de koopovereenkomst met doorgekraste handtekeningen dus niet mogen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van zijn aanbod. De vordering van verkoper wijst het hof dan ook af.

 

Klik hier voor de uitspraak (ECLI:NL:GHARL:2014:6085).

 

Mr. Erik Luijendijk

e.luijendijk@kbsadvocaten.nl

Tel. (030) 21 22 845