Geen huurbescherming bij project begeleid wonen

13-05-2013

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 mei jl. bevestigd dat in het kader van een project begeleid wonen in onderhuur ter beschikking gestelde woonruimte niet valt onder het huurbeschermingsregiem, omdat de onderhuurovereenkomst niet los kan worden gezien van de begeleidingsovereenkomst.

 

In veel gemeenten bestaan tussen woningcorporaties en hulpverleningsinstanties samenwerkingsovereenkomsten ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van dit soort samenwerkingen stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen woningen ter beschikking (verhuur), die door de hulpverleningsinstellingen worden onderverhuurd aan de doelgroep. Met de bewoner gaat de hulpverleningsinstelling naast een huurovereenkomst dan veelal gelijktijdig een woonbegeleidingsovereenkomst aan.

 

Bij beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst (veelal omdat de bewoner zich aan begeleiding onttrekt), ontstaat nog al eens discussie over de vraag of de bewoner een beroep toe komt op huurbescherming. In de regel wordt door de bewoner dan bezwaar gemaakt tegen de opzegging door de hulpverleningsinstantie van de onderhuurovereenkomst. In eerdere rechterlijke uitspraken is reeds geoordeeld dat door de bewoner in dat geval jegens de hulpverleningsinstantie geen aanspraak kan worden gemaakt op huurbescherming, omdat het hulpverleningelement in de regel het huurelement overheerst.

 

In deze zaak sprak de bewoner na opzegging van de woonbegeleidings- en de onderhuurovereenkomst echter niet de hulpverleningsinstantie, maar de hoofdverhuurder aan met een beroep op de in artikel 7:269 BW neergelegde bescherming. In artikel 7:269 BW is bepaald dat bij onderhuur die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte, waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en de verhuurder, de huurovereenkomst zal worden voortgezet door de verhuurder en de onderhuurder.

 

Het gerechtshof overweegt dat ook in deze situatie de begeleidings- en onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar verbonden zijn, dat het eind van de eerstvermelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de bewoner bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. Bewoner was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat de woning hem zowel door de hulpverleningsinstelling als door de woningcorporatie uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de hulpverleningsinstelling ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet, zo overweegt het gerechtshof, voorshands worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

 

De conclusie van het gerechtshof is dan ook zijn dat de hulpverleningsinstantie haar relatie met bewoner mocht verbreken hetgeen betekent dat de bewoner ook jegens de woningcorporatie niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt.

 

Voor het arrest, klik hier.

 

Mr. Niels van den Burg

n.vandenburg@kbsadvocaten.nl

Tel. (030) 21 22 868