Geen matiging boete koopovereenkomst onroerende zaak

04-04-2013

Twee professionele partijen hebben in 2010 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een kantoor-/bedrijfspand voor een bedrag van € 13,9 miljoen. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom is verschuldigd. Uiteindelijk krijgt de kopende partij de financiering niet rond. Om deze reden ontbindt de verkopende partij de overeenkomst en vordert zij de contractuele boete van € 1,8 miljoen (10% van de koopsom plus rente). In geschil is onder meer de hoogte van de boete.

 

Op verzoek van de schuldenaar kan de rechtbank tot matiging van een bedongen boete overgaan, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt echter tot terughoudendheid bij de toepassing van de matigingsbevoegdheid. De rechtbank mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Daarbij dient vooropgesteld te worden dat het bedingen van een boete als aansporing of ter fixatie van schadevergoeding op zich is geoorloofd en het enkele uiteenlopen van de schade en de boete onvoldoende grond is voor matiging (vgl. HR 13 juli 2012, LJN: BW4986).

 

Voorts merkt de rechtbank op dat het bedingen van een boetebedrag van 10% van de koopsom in koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed voor het geval van niet-nakoming gebruikelijk en algemeen aanvaard is. De aanvaardbaarheid daarvan berust in het bijzonder hierop dat partijen er groot belang bij hebben dat een dergelijke overeenkomst wordt nagekomen, zodat een sterke prikkel tot nakoming op zijn plaats is, en dat een ontbinding van de koop als gevolg van het tekortschieten van een van partijen, normaal gesproken, al snel aanzienlijke schade tot gevolg zal hebben, afhankelijk van de omstandigheden (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 10 april 2007; LJN: BA3251).

 

De kopende partij heeft aangevoerd dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan het onverkort toepassen van de boeteclausule in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Die omstandigheden acht de rechtbank in dit kader echter niet relevant en ziet dan ook geen aanleiding om de gevorderde boete te matigen.

 

In deze zaak speelt ook de vraag of de holding van de kopende partij en de bestuurder van deze holding hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die door de verkopende partij is geleden omdat de kopende partij niet is nagekomen. De rechtbank acht zowel de holding als haar bestuurder in dit geval aansprakelijk op grond van artikel 2:203, lid 3 BW, nu zij wisten dan wel redelijkerwijs konden weten dat de vennootschap (de kopende partij) haar verplichtingen niet kon nakomen en de bestuurders voorts een persoonlijk verwijt gemaakt kan worden. De bestuurders hebben in casu een aanvankelijk opgenomen financieringsvoorbehoud laten vervallen, terwijl zij wisten dat de financiering nog niet rond was. Een nadere uitwerking van dit onderdeel laat ik hier verder buiten beschouwing.

 

Klik hier voor de volledige uitspraak (Rechtbank Groningen, 19 december 2012, LJN: BY7934).

 

Mr. Erik Luijendijk

e.luijendijk@kbsadvocaten.nl

Tel. (030) 21 22 845