Hof matigt boetebeding huurcontract: 25 maal hoger dan wettelijke schadevergoeding gaat te ver.

09-10-2014

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 23 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7343) dat het boetebedrag dat op grond van het huurcontract verschuldigd zou zijn, dient te worden gematigd. Reden hiervoor is de wanverhouding tussen de hoogte van de wettelijke schadevergoeding (de handelsrente) en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag.

 

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor kantoorruimte, waarvan de 'Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte' onderdeel uitmaken. In deze algemene voorwaarden is onder meer bepaald dat indien de huur - in casu € 1.250,- per maand - niet op de vervaldag is voldaan, de huurder een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand verschuldigd is, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- euro per maand.

 

De huurder heeft de huurprijs gedurende vijf maanden (januari tot en met mei 2010) onbetaald gelaten. In rechte vorderde de verhuurder naast de huursom de daarover verschuldigde boete van plusminus € 15.000,- (berekend tot en met 31 december 2010), aldus twee maal zo veel als de totale huurachterstand.

 

De kantonrechter wees het boetebedrag integraal toe en ging voorbij aan het verzoek tot matiging, maar in hoger beroep slaagt het verweer (grief) daartegen.

 

Het hof stelt voorop dat een rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend dient toe te passen en dat volgens vaste rechtspraak matiging alleen aan de orde is indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaroner het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

 

In de zaak oordeelt het hof dat matiging is gerechtvaardigd, op grond van zes omstandigheden:

  • het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, die door derden zijn opgesteld en bedoeld zijn om gebruikt te worden bij tal van overeenkomsten, met variërende huurprijzen;
  • het boetebedrag, € 300,- voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft, is niet afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. De verhouding tussen het boetebedrag en de huurprijs varieert dan ook, met dien verstande dat de boete nimmer minder dan 2% van de huurprijs kan bedragen. Naarmate de huurprijs lager is, is de boete in verhouding tot de huurprijs hoger. Bij een huurprijs van € 10.000,- per maand bedraagt de boete per maand 3% van de huurprijs, bij een huurprijs van € 1.250,- per maand is dat 24% per maand, 288% per jaar. Dat betekent dat naarmate de huurprijs lager is, de boete aan (relatieve) betekenis wint;
  • de boete strekt niet alleen tot nakoming, maar onmiskenbaar ook tot schadevergoeding. De verbintenis waaraan de boete is verbonden, is een verbintenis tot vergoeding van schade. Op grond van de wet bestaat de schade wegens vertraging in de voldoening van deze verbintenis uit de wettelijke (handels)rente, die vanaf 2010 ongeveer 8% per jaar heeft bedragen. Bij een huurprijs van € 1.250,- is de boete dan ook 36 keer zo hoog als de wettelijke handelsrente, de op grond van de wet verschuldigde schadevergoeding;
  • het boetebeding voorziet niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, waarna duidelijk is dat de huurder niet wil betalen en de boete als prikkel tot tijdige betaling geen effect heeft gehad;
  • volgens de berekeningen van [geïntimeerde] in de memorie van antwoord bedraagt de verschuldigde boete per ultimo april 2013 € 61.500,-, bijna 10 maal het verschuldigde huurbedrag;
  • verhuurder heeft niet aangevoerd dat hij ten gevolge van het uitblijven van de betaling van de huurtermijnen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke schadevergoeding.

 

Het hof komt tot het oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebedrag onder de hiervoor vermelde omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag, dat ruim 25 maal zo hoog is, zeker nu de periode waarover de boete is verschuldigd niet is gelimiteerd. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. Nu het boetebedrag ook niet in tijd is gelimiteerd, kan de wanverhouding tussen boete en schade slechts gedeeltelijk worden gerechtvaardigd door het karakter van de boete als prikkel tot tijdige nakoming. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd.

 

Het hof matigt de boete voor de vijf maanden huurachterstand (januari tot en met mei 2010) tot € 4.500,-, te vermeerderen met een bedrag van € 128,26 (2% van de hoofdsom) per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juni 2010 voor iedere maand dat de totale huurprijs over de maanden januari tot en met juni 2010 onbetaald blijft. Het hof merkt daarbij op dat het bedrag van € 128,26 is gebaseerd op een huurachterstand van vijf maanden. Indien een gedeelte van de hoofdsom wordt betaald, is vanaf de daarop volgende maand 2% verschuldigd over de dan nog openstaande huurtermijnen.

 

Klik hier voor de uitspraak.

 

Mr. Niels van den Burg

n.vandenburg@kbsadvocaten.nl

Tel. (030) 21 22 868