02.05.2011
Opzegging huur winkel in ziekenhuis wegens renovatie
De wet biedt de mogelijkheid een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op te zeggen op de grond dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:296 BW). Onder dringend eigen gebruik valt ook de renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
In zijn uitspraak van 21 december 2010 heeft het Gerechtshof ’s-Gravenhage geoordeeld dat voor het antwoord op de vraag of hiervan sprake is, niet bepalend is dat de functie van de gehuurde bedrijfsruimte na de renovatie (nagenoeg) wel of niet gelijk zal blijven.
De kwestie ging over een huurovereenkomst met betrekking tot een winkel in de hal van een ziekenhuis. Het ziekenhuis had de overeenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, wegens een langdurige en ingrijpende herontwikkeling van de welkomsthal. De huurder kon zich met die opzegging niet verenigen.
Nadat de kantonrechter de vorderingen van het ziekenhuis tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het verhuurde had toegewezen, vorderde de huurder vernietiging van het vonnis. Volgens de huurder zou de functie en plaats van het gehuurde na renovatie niet wijzigen, en zou de huurder na de renovatie zijn activiteiten in de hal gewoon kunnen voortzetten.
Naar het oordeel van het Hof kan echter in het midden blijven of de plaats en de functie van de gehuurde bedrijfsruimte na de renovatie (nagenoeg) wel of niet gelijk zal blijven. Deze enkele omstandigheid is niet allesbepalend. Alle omstandigheden van het geval dienen volgens het Hof te worden meegewogen.
In casu oordeelde het Hof dat het ziekenhuis voldoende aannemelijk had gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik door aan te voeren dat:
– het gehuurde onderdeel is van een ingrijpende en veelomvattende herontwikkeling c.q. renovatie van het ziekenhuis, waarbij vele partijen betrokken zijn;
– de welkomsthal en de daaronder gelegen verdieping volledig worden gesloopt en beide geen gelijkenis vertonen met het huidige ziekenhuis, in het bijzonder niet met het huurobject in kwestie;
– de renovatie een langdurig proces is, te weten 24 maanden waarvan gedurende 15 maanden het huurobject niet aanwezig is;
– de huurder geen gelegenheid heeft zijn activiteiten gedurende de verbouwing voort te zetten;
– het ziekenhuis een professionaliseringslag dient te maken, waarbij de restaurantfunctie, overige horecagelegenheden en de winkel door één partij zullen worden geëxploiteerd.
Kortom: ook in een geval waar het op zichzelf niet is uitgesloten dat voortzetting van de huurovereenkomst na een renovatie mogelijk is, kan het zijn dat aannemelijk is dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Tijdschrift voor Huurrecht, 2011/3, 35
