Voortzetting gebruik bedrijfsruimte onderhuurder tijdens onderhandelingen. Vergoeding verschuldigd!

21-10-2013

Subway was onderhuurder van een bedrijfsruimte. Nadat de huurovereenkomst tussen de eigenaar van het pand en de hoofdhuurder eindigde, heeft Subway met de eigenaar onderhandeld over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.  Gedurende deze onderhandelingen bleef Subway het pand gebruiken. De onderhandelingen hebben uiteindelijk niet geresulteerd in een huurovereenkomst. De eigenaar heeft de onderhandelingen na ongeveer een jaar afgebroken en Subway gesommeerd om de bedrijfsruimte binnen veertien dagen te ontruimen. Subway heeft aan deze sommatie voldaan. Vervolgens heeft de eigenaar Subway gesommeerd tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte tijdens de onderhandelingen. Subway heeft geweigerd deze gebruiksvergoeding te betalen.

 

De rechtbank heeft de vordering van de eigenaar toegewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd en de vordering alsnog afgewezen. De Hoge Raad oordeelt dat Subway wel een gebruiksvergoeding is verschuldigd en wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

 

De kernoverweging van de Hoge Raad is als volgt:
‘Het onderhavige geval wordt hierdoor getypeerd dat Subway, als "zittende" onderhuurder van de bedrijfsruimte, na beëindiging van de huurovereenkomst die haar contractuele wederpartij Easy (lees: hoofdhuurder) met Credit Suisse (lees: de eigenaar van het pand) had gesloten, met laatstgenoemde heeft onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst met haar, dat Subway de bedrijfsruimte is blijven gebruiken gedurende de periode waarin de onderhandelingen voortduurden, en dat de onderhandelingen zijn afgebroken zonder dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen.
 

Onder zodanige omstandigheden is voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd op de voet van art. 6:212 BW. Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet is daardoor immers verrijkt, omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpartij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen, door de beëindiging van de overeenkomst van onderhuur. De eigenaar van de bedrijfsruimte lijdt door dat voortgezet gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in de art. 7:225 en 7:230a BW, past het immers in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naar objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en verarming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering in beginsel niet onredelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.’

 

Opvallend is dat volgens de Hoge Raad kan worden volstaan met het objectief vaststellen van de schade, ofwel volgens de methode van de ‘abstracte schadeberekening’. Een daadwerkelijke vermogensvermindering (ofwel schade) behoefde in dit geval dus niet door de eigenaar te worden aangetoond, hetgeen bij het hof juist tot afwijzing van de vordering leidde. Bij het hof kreeg de eigenaar nul op het rekest omdat zij haar stelling dat zij schade leed omdat zij de bedrijfsruimte niet zelf heeft kunnen gebruiken en hem ook niet aan een ander heeft kunnen verhuren, onvoldoende concreet had gemaakt of had onderbouwd. De Hoge Raad ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om de schade objectief vast te stellen en dus af te wijken van de algemene regel dat een vermogensvermindering concreet dient te worden aangetoond, mede gelet op de (huur)gevallen die wel bij wet zijn geregeld en het onderhavige geval in het wettelijk systeem past.

 

Klik hier voor de volledige uitspraak.
 

 

Mr. Erik Luijendijk

e.luijendijk@kbsadvocaten.nl

Tel. (030) 21 22 845