Help, mijn huurder is failliet
Deze blog is geschreven voor verhuurders van woningen en bedrijfsruimten
U wordt als verhuurder geconfronteerd met het faillissement van uw huurder. Een curator komt in beeld. De huur is misschien al één of meerdere maanden niet meer betaald. In deze situatie komen verschillende vragen op: wat betekent dit voor de huurovereenkomst? Hoe zit het met de opzeggingsmogelijkheden? En welke vorderingen heb ik als verhuurder?
Huurovereenkomst blijft bestaan
Een faillissement wijzigt in principe niets aan het bestaan van de huurovereenkomst en de verbintenissen die daaruit voortvloeien. De afspraken tussen de verhuurder en de huurder blijven daarom van kracht.
Opzegging
Als verhuurder heeft u wel de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Deze bijzondere opzegbevoegdheid volgt uit artikel 39 van de Faillissementswet (Fw). De overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn moet daarbij in acht worden genomen, waarbij een termijn van drie maanden in ieder geval voldoende is.
Ook de curator mag de huurovereenkomst tussentijds opzeggen op grond van deze bepaling. Voor deze opzegging heeft de curator wel toestemming (machtiging) nodig van de rechter-commissaris.
Is de overeengekomen opzegtermijn korter dan drie maanden? Dan geldt deze kortere termijn. Het is namelijk toegestaan om in een huurovereenkomst een kortere opzegtermijn op te nemen die ook geldt in het geval van een faillissement.
Is de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn langer dan drie maanden? Dan mag de verhuurder of de curator de overeenkomst toch opzeggen tegen drie maanden.
Artikel 39 Fw geldt overigens niet alleen voor onroerende zaken zoals een woning of bedrijfsruimte, maar ook voor roerende zaken zoals bijvoorbeeld auto’s of machines.
Let op, bij de opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte lijkt voor opzegging op grond van art. 39 Fw geen plaats als niet te verwachten is dat de huurder zijn huurverplichtingen niet zal nakomen. Als een failliete huurder zijn huur dus gewoon betaalt, blijft de huurovereenkomst – ondanks de opzegging – doorlopen.
Huurvordering
De achterstallige huurvordering die tot de faillissementsdatum is ontstaan kunt u indienen bij de curator. Dit betreft een zogeheten ‘concurrente vordering’. U heeft in dat geval geen voorrang als de curator uitkeert aan de schuldeisers.
De huurvordering vanaf datum faillissement is een zogenaamde boedelschuld. Deze vordering ontstaat pas na de faillissementsdatum. Bij een eventuele uitkering heeft u over deze huurschuld een voorrangspositie.
De wettelijke rente of contractuele verzuimrente over de boedelperiode is eveneens een boedelschuld.
Overigens is het altijd maar de vraag of de curator aan u zal uitkeren. Ervaring leert namelijk dat in het grootste deel van de faillissementen de curator, op uitkering aan de Belastingdienst, UWV en banken (in verband met hypotheek- en/of pandrechten) na, niet toekomt aan het betalen van vorderingen.
Leegstandsschade
Een faillissement van uw huurder betekent wellicht dat u schade lijdt in verband met leegstand (leegstandsschade). De huurovereenkomst zou eigenlijk nog een tijd doorlopen, maar door de tussentijdse beëindiging loopt u huurinkomsten mis.
De Hoge Raad heeft bepaald dat deze vordering niet voor indiening vatbaar is bij de curator. Dit betekent echter niet dat het geen zin heeft om een bepaling over leegstandsschade op te nemen in de huurovereenkomst. Als een andere partij (bijvoorbeeld een bank via een bankgarantie) zich borg/garant heeft gesteld voor de (betaal)verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, kan u als verhuurder de leegstandsschade mogelijk wel verhalen op deze derde.
Oplevering door curator bij einde huur
Hoe zit het met de schade die u ontdekt bij de oplevering door de curator van het gehuurde? Als een verplichting tot herstel of vergoeding van de schade bij oplevering voortvloeit uit de wet of huurovereenkomst, dan is dit een concurrente vordering die u indient bij de curator. Ook hier heeft u geen voorrang bij een eventuele uitkering.
De curator is verplicht de tot het faillissement behorende zaken uit het gehuurde te verwijderen. Als de curator dit niet doet, dan is de vordering van u als verhuurder die daaruit voortvloeit wel een boedelvordering.
