Huurverhoging met 14,5% niet onaanvaardbaar
De hoge inflatie in 2022 heeft grote impact gehad op de huurontwikkeling van bedrijfsruimte. De huur van deze bedrijfspanden wordt – overeenkomstig het veelvuldig gebruikte ROZ-model – verhoogd op basis van het Consumentenprijsindexcijfer (CPI) dat wordt vastgesteld door het CPI. Huren werden op basis hiervan per 1 januari 2023 verhoogd met 14,5%. Tegelijkertijd ontstond discussie over de vraag of het CBS de CPI wel juist berekende, nu de aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode, volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat was, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist was.
Verschillende huurders hebben zich in 2023 in rechte tegen de huurverhogingen verzet, in eerste instantie ogenschijnlijk met succes. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag oordeelde in kort geding oordeelde weliswaar dat geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid, maar dat niet kon worden uitgesloten dat er een situatie kan bestaan waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. De rechter overwoog:
2.9 Het vorenstaande sluit niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin ECW TCK in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. Het is voorshands niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. Gebleken is immers dat de door ECW gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast. Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden biedt hiervoor het kader, nu daarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren, met de mogelijkheid om, voor zover partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, zodat per de in deze procedure aan orde zijnde huurprijswijzigingsdatum (1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerd prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt niet tot het oordeel dat de huurprijs dus aan de hand van dat indexcijfer is vast te stellen, omdat voorshands voldoende aannemelijk is dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
Voornoemde uitspraak betrof evenwel een beslissing in een kort geding en dat betekent dat slechts sprake was van een voorlopig oordeel. Nadien is een vergelijkbare casus voorgelegd aan de bodemrechter van de Rechtbank Gelderland. Deze heeft op 25 oktober 2023 anders geoordeeld en heeft overwogen dat toepassing van de destijd geldende CPI naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. In citeer de belangrijkste overweging in die uitspraak:
4.5. Vervolgens dient het verweer van Happy Italy te worden beoordeeld dat de stijging van de huur, gelet op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat deze 14,5% bedraagt. 4.5.1. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet hierbij de nodige terughoudendheid in acht nemen. De kantonrechter ziet, gegeven de omstandigheden, geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.
Belangrijk element in de overweging van de rechter is dat het CBS de CPI niet met terugwerkende kracht heeft aangepast en op haar website aangeeft dat dat de oude CPI gebruikt kan blijven worden. Op de site van het CBS staat:
Het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden
Veel partijen gebruiken de CPI, of een onderdeel daarvan, voor het indexeren van huurcontracten, premies of andere tarieven en prijzen. Omdat het CBS de reeds gepubliceerde cijfers niet herziet, heeft het invoeren van de nieuwe methode voor energieprijzen geen impact op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden. Partijen die (een deel van) de CPI gebruiken kunnen dat ook na mei 2023 blijven doen.
De redenering van de rechter is vanuit juridisch perspectief goed te volgen en dient de rechtszekerheid. Anderzijds miskent de rechter dat de extreem gestegen energiekosten geen onderdeel uitmaken van de kosten van de verhuurder die met de huur worden gedekt. De energiekosten worden in de regel via de servicekosten ook door de huurder betaald. Zeker voor zorgorganisaties die niet in staat zijn hun eigen tarieven aan te passen aan de gestegen kosten, kan dit grote problemen opleveren.
