HomeApotheker mag blijven zitten; geen beëindiging huurovereenkomst

Apotheker mag blijven zitten; geen beëindiging huurovereenkomst

image description

Een apotheker hoeft zijn huurpand in een winkelcentrum niet te verlaten. De verhuurder, eigenaar van het winkelcentrum, vorderde het einde van de huurovereenkomst en ontruiming. De Rechtbank Overijssel heeft die vorderingen afgewezen.

Opzegging

De huurovereenkomst was door partijen in eerste instantie aangegaan voor een periode van 10 jaar. Daarna is de huurovereenkomst tweemaal met een periode van 5 jaar verlengd. De verhuurder had de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van deze tweede vijfjaarstermijn, met aanpassing van de bedrijfsruimte als reden, zodat de naastgelegen Albert Heijn supermarkt kon uitbreiden. De uitbreiding zou nodig zijn om Albert Heijn in staat te stellen haar concurrentiepositie te behouden en te versterken ten opzichte van andere supermarkten in het winkelcentrum en in de omgeving.

Wettelijke vereisten

Op grond van de huurwet (art. 7:296 BW) kan de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (290-ruimte; waaronder winkelruimte) onder meer toewijzen, als (kort gezegd) de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik of –als de huurtermijn meermaals met vijf jaar is verlengd- op grond van een redelijke afweging van belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de belangen niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

Oordeel

Het beroep van de verhuurder op de hiervoor genoemde gronden slaagt niet.

Van dringend eigen gebruik is volgens de kantonrechter geen sprake. De beëindiging van de huur heeft namelijk enkel tot doel om de uitbreiding van de Albert Heijn mogelijk te maken. De gestelde renovatie heeft aldus betrekking op het gebruik van een derde, namelijk dat van Albert Heijn. Deze opzeggingsgrond kan in beginsel niet voor derden worden aangewend.

Ook de afweging van de bedrijfseconomische belangen van partijen (verhuurder: behoud concurrentiepositie en beleggingswaarde; huurder: voldoende omzet genereren, bedrijfscontinuïteit) pakt in het nadeel van de verhuurder uit. Bij de afweging daarvan zijn vele onzekere variabelen betrokken, die volgens de kantonrechter maken dat ‘het koffiedik kijken is’. Ook hier staat voorop dat het belang van de verhuurder niet op één lijn mag worden gesteld met dat van Albert Heijn. Verder had de verhuurder ook niet aangetoond dat Albert Heijn zal vertrekken als zij haar supermarkt niet kan uitbreiden, dat de apotheek geen profijt zou trekken uit de huidige locatie en dat de gestelde trend dat apothekers steeds meer uit winkelgebieden verdwijnen en zich in zorgclusters vestigen ook voor deze apotheek nu een reële optie zou zijn. Volgens de kantonrechter is het feit dat de apotheek op zijn huidige locatie is uitgegroeid tot een apotheek ‘met grote naam en faam’ en zijn aanwezigheid er niet aan in de weg heeft gestaan dat het winkelcentrum zich heeft ontwikkeld tot een zeer goed lopend winkelcentrum juist een contra-indicatie voor de noodzaak om de huurovereenkomst nu, na 20 jaar, te beëindigen.

Commentaar

De uitspraak van de kantonrechter is niet verrassend. Een beroep op dringend eigen gebruik bij ingebruikgeving aan derden wordt in de regel niet geaccepteerd. Weliswaar kan dit aan de orde zijn als de beoogde gebruiker aan de verhuurder is gelieerd, zoals een dochtermaatschappij, maar daarvan was hier geen sprake.

Ook de afwijzing op grond van de afweging van belangen van partijen wekt niet echt verbazing. De rechter moet de vordering tot beëindiging immers afwijzen als bij een redelijke belangenafweging van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Hetgeen door de verhuurder in het kader van deze belangenafweging was aangevoerd, was onvoldoende onderbouwd. Een positief oordeel voor de huurder (met een vergelijkbaar economische belang als de verhuurder) lag dan ook voor de hand.

Nieuwsbrief

Altijd up to date?

Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Schrijf je in!
  • Wanneer je op aanmelden drukt ga je akkoord met ons Privacy Statement.