Huurovereenkomst met zorgbehoevende bewoner rechtsgeldig geëindigd
Bij uitspraak van 18 juli 2023 overwoog de kantonrechter te Haarlem dat een huurovereenkomst met een huurder, met wie een woonbegeleidingsovereenkomst was gesloten, rechtsgeldig is geëindigd.
Wat is er aan de hand?
Betrokkene staat vanaf 2021 onder bewind. Betrokkene heeft in mei 2021 een woonbegeleidingsovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten. Als onderdeel daarvan huurt betrokkene een woning op basis van een huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen. De huurovereenkomst is met ingang van 25 mei 2021 aangegaan voor de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst met een maximum van twee jaar (te weten tot 24 mei 2023). Op 29 maart 2023 heeft de verhuurder betrokkene bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd en dus per 24 mei 2023 eindigt. Reden daarvoor was dat betrokkene meermaals agressief en bedreigend gedrag heeft vertoond. Betrokkene is het hier niet mee eens en heeft de woning op 24 mei 2023 dan ook niet verlaten. Reden waarom de verhuurder een kort geding start tot ontruiming van de woning.
Wat stellen partijen in kort geding?
De verhuurder vordert de ontruiming van de woning. De verhuurder voert daartoe aan dat betrokkene tijdig is geïnformeerd over het niet verlengen van de huurovereenkomst en de huurovereenkomst daarmee rechtsgeldig is geëindigd. De bewindvoerder van betrokkene betwist dit en stelt dat de zorgbegeleiding van betrokkene niet goed is gegaan en dat, nu er naast de huurovereenkomst ook sprake is van een zorgovereenkomst, er een belangenafweging had moeten plaatsvinden met een positief/negatief advies over hoe het zelfstandig wonen betrokkene verging.
Wat oordeelt de kantonrechter?
Tussen partijen staat vast dat er sprake is van een tijdelijk huurovereenkomst. Ingevolge artikel 7:271 BW heeft de verhuurder de verplichting de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt, waarna bij het niet nakomen van deze verplichting de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
De kantonrechter overweegt dat de verhuurder het einde van de huur heeft aangezegd per brief van 29 maart 2023 en daarmee heeft voldaan aan het in artikel 7:271 BW bepaalde. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd per 24 mei 2023.
Voor een belangenafweging zoals door de bewindvoerder bepleit, is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure geen plaats, aangezien de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd. Dat betekent ook dat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling of er door de zorgaanbieder een positief of negatief advies moest worden gegeven nu de zorginstelling heeft aangevoerd dat, zelfs met een positief advies, zij het einde van de huurovereenkomst had aangezegd nu betrokkene (een) medewerker(s) van de zorginstelling heeft bedreigd. Dat de zorgbegeleiding van betrokkene niet goed zou zijn gegaan, maakt dit niet anders.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen.
Les voor de praktijk
De uitspraak laat duidelijk zien dat er een groot verschil is tussen woon-zorgovereenkomsten waarin het zorgelement overheerst en een huurovereenkomst waarin het huurelement prevaleert. Overheerst het huurelement in de relatie, dan is sprake van een gewone huurovereenkomst en gelden de regels van het huurrecht. Bij een tijdelijke huurovereenkomst heeft dat tot gevolg dat deze, mits tijdig wordt aangezegd dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, onherroepelijk eindigt. Dat de zorgbegeleiding dan niet goed zou zijn gegaan en/of dat er nog geen andere huisvesting is gevonden, maakt dat niet anders.
