HomeHuurprijsvermindering vanwege coronamaatregelen

Huurprijsvermindering vanwege coronamaatregelen

image description

Maakt een huurder aanspraak op huurprijsvermindering bij sluiting van het gehuurde vanwege coronamaatregelen?

Tot nu -19 juni 2020- zijn over deze vraag vier uitspraken in kort geding gewezen, afkomstig van Rechtbank Noord-Nederland (27 mei 2020), Rechtbank Gelderland (29 mei 2020), Rechtbank Overijssel (3 juni 2020) en Rechtbank Amsterdam (11 juni 2020).

In deze bijdrage ga ik in op de lijn die uit deze uitspraken kan worden opgemaakt.

Gebrek

In de uitspraken van de Rechtbank Noord-Nederland, Rechtbank Gelderland en Rechtbank Amsterdam wordt overwogen dat een noodgedwongen sluiting van het gehuurde kwalificeert als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Die kwalificatie verbaast op zich niet. Ook uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een onvoorziene overheidsmaatregel op zichzelf al een gebrek oplevert.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel oordeelt op grond van de huurovereenkomst in kwestie echter (opvallend) anders: het risico van een gedwongen sluiting is volgens deze rechter contractueel bij de huurder gelegd, omdat de huurder in kwestie moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Ook is volgens deze rechter verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Afgezien van dit afwijkende oordeel leidt enkel de kwalificatie als gebrek ook niet direct tot een (evenredige) huurprijsvermindering (art. 7:207 BW). Allereerst kan een contractuele uitsluiting daaraan in de weg staan.

Contractuele uitsluiting

Huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek kan contractueel zijn uitgesloten. Veel huurovereenkomsten zijn gebaseerd op de modellen van de Raad Onroerende Zaken (ROZ), met toepassing van de bijbehorende Algemene Bepalingen. In bijvoorbeeld art. 10.3 van de Algemene Bepalingen voor kantoorruimte uit 2015 is huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitgesloten.

In de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland concludeert de rechter aan de hand van een uitleg van de huurovereenkomst dat huurprijsvermindering tussen partijen niet contractueel is uitgesloten. Uiteindelijk luidt het oordeel dat de door de huurder voorgestelde korting van 1/3 van de huur (tot en met augustus) toe te passen niet onredelijk is. De rechter buigt zich echter niet over de vraag of de huurder aanspraak maakt op verlaging van de huur, op grond van onvoorziene omstandigheden. Daarvoor dienen alle omstandigheden te worden beoordeeld waar een kort geding zich niet voor leent.

In de zaak die voorlag aan de Rechtbank Gelderland was huurprijsvermindering op grond van de ROZ-bepalingen wél uitgesloten. De discussie hield daar echter niet op.

Redelijkheid en billijkheid / onvoorziene omstandigheden

In de uitspraak van de Rechtbank Gelderland wordt vooropgesteld dat een contractuele uitsluiting in algemene voorwaarden op grond van de redelijkheid en billijkheid ‘maar vooral’ op grond van onvoorziene omstandigheden kan worden opzijgezet en gewijzigd. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. De rechter gaat hier verder niet op in.

Vervolgens wordt in deze uitspraak overwogen dat voor toewijzing van een huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden moet worden gekeken naar de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen en naar de aard en de ernst van de betrokken belangen. Daarbij worden ter illustratie genoemd de grootte van het verlies van de huurder als gevolge van de coronacrisis, de financiële situatie van huurder voor aanvang van de crisis was en in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten. Hierop strandt de vordering tot huurprijsvermindering. De huurder had zijn financiële positie onvoldoende onderbouwd om deze aspecten te kunnen beoordelen.

In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam is geen contractuele uitsluiting van een huurprijsvermindering aan de orde (gesteld). Wel oordeelt de rechter dat partijen de (exceptionele) coronacrisis niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Vervolgens zet de rechter uiteen hoe het evenwicht in de overeenkomst tussen verhuurder en huurder zou kunnen worden hersteld en komt daarbij tot de slotsom dat  ‘als redelijk richtsnoer zou kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen.

Uiteindelijk overweegt de rechter het aannemelijk te vinden dat de bodemrechter een huurkorting van 25% zoals door huurder is voorgesteld redelijk zal achten. De huurkorting wordt echter niet toegewezen. De rechter beperkt zijn vonnis tot een huuropschorting van 25% gedurende een periode van zes maanden. Een definitieve huurprijsvermindering zal door de bodemrechter moeten worden vastgesteld. Ook staat thans niet vast hoe de situatie rondom het coronavirus zich de komende maanden zal ontwikkelen.

Conclusie

In drie van de vier uitspraken wordt sluiting van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen aangemerkt als een gebrek. Gelet op het feit dat ook volgens de parlementaire geschiedenis sprake is van een gebrek als een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, ligt in de rede dat deze kwalificatie ook in een bodemprocedure uitgangspunt zal zijn. Toch is op voorhand niet uit te sluiten dat sluiting van het gehuurde voor rekening van de huurder komt of dat de verhuurder een beroep op overmacht toekomt. Eén uitspraak wijst ook in die richting.

Of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering kan niet in algemene zin worden gezegd. Uit de aangehaalde uitspraken volgt dat afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aan-/afwezigheid van een uitsluiting van huurprijsvermindering in de huurovereenkomst, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding tussen partijen en de aard en ernst van de betrokken belangen.

Het is wachten op een eerste bodemprocedure waarin (in elk geval) deze aspecten wel in volle omvang kunnen worden beoordeeld.

Nieuwsbrief

Altijd up to date?

Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Schrijf je in!
  • Wanneer je op aanmelden drukt ga je akkoord met ons Privacy Statement.