28.12.2018
Zorg en huur gecombineerd: huurbescherming?
Voor overeenkomsten die niet alleen strekken tot het verschaffen van woonruimte maar bovendien tot levering van diensten en goederen die tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’, geldt dat de wettelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn, tenzij het verzorgingselement overheerst. Recent zijn twee kortgedinguitspraken gewezen over de beëindiging van dit soort ‘gemengde zorg- en huurovereenkomsten’. Waar in de ene zaak het verzorgingselement bepalend werd geacht, prevaleerde in de andere zaak de contractuele opzeggings- en ontruimingsregeling. In deze bijdrage een toelichting op beide uitspraken.
Zorgverblijf zonder huurbescherming
In de zaak die voorlag aan het Gerechtshof Den Haag ging het om een verblijfsovereenkomst tussen ‘het Vriendenhuis’ en een bewoner. Volgens de bewoner zou in de verblijfsovereenkomst geen zorgelement zijn opgenomen en geen begeleiding of zorg zijn geboden, terwijl wel huur wordt betaald. Het hof volgde dat betoog niet. Hoewel geen zorgelement expliciet is opgenomen in de verblijfovereenkomst, staat vast dat het Vriendenhuis een organisatie is die mensen hulp biedt en hen begeleidt naar een zelfstandig bestaan en enkel voor dat doel (tijdelijk) kamers beschikbaar stelt. Het Vriendenhuis heeft ook onweersproken gesteld dat zonder zorgvraag geen kamer ter beschikking wordt gesteld. Daarbij komt dat er niet alleen wordt betaald voor inwoning maar ook voor maaltijden. Het hof oordeelde daarom dat het zorgelement overheerst en dat aan de bewoner geen beroep op huurbescherming toekomt.
Contractuele opzeggings- en ontruimingsregeling prevaleert
In de zaak waarover de Rechtbank Limburg heeft geoordeeld, ging het om een woning die met overheidssubsidie tot stand is gekomen, speciaal voor mensen die behoefte hebben aan hulp in de algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL). De woning was rolstoeldoorgankelijk en voorzien van een alarmintercomsysteem, rechtstreeks verbonden met een hulppost. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat reeds door en met het einde van de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst is geëindigd. De rechtbank volgde dit standpunt niet. Partijen waren namelijk expliciet overeengekomen hoe te handelen indien de zorgovereenkomst eindigt: de bewoner dient binnen zes maanden op te zeggen en te ontruimen en indien zij daarmee in gebreke blijft zal de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd dóór (en tegelijk met) de beëindiging van de zorgovereenkomst, zou daarmee in strijd zijn en gaat in dit geval dus niet op. Wel is daarmee de verplichting ontstaan voor de bewoner om binnen zes maanden op te zeggen, maar die termijn is nog niet verstreken.
Conclusie
Als het verzorgingselement overheerst, maakt een bewoner/zorgbehoevende geen aanspraak op huurbescherming. De eerste zaak bevestigt deze regel. Ook in de tweede zaak zou deze regel uitgangspunt zijn, ware het niet dat in de huurovereenkomst een beëindigingsregeling is opgenomen, die de bewoner na afloop van de zorgovereenkomst een opzeg- en ontruimingstermijn van zes maanden gunt. Zonder deze contractuele regeling zou de rechtbank zeer waarschijnlijk hebben geoordeeld dat het einde van de zorgovereenkomst ook tot het einde van de huurovereenkomst zou hebben geleid, vanwege het overheersende zorgelement, met als gevolg dat de bewoner niet langer rechtmatig in de woning had kunnen verblijven.
Beide zaken leren dat het afhangt van alle omstandigheden van het geval of sprake is van een overheersend zorgelement en zo ja, of dat element op zichzelf bepalend is voor het einde van de huurovereenkomst. Een eigen contractuele beëindigingsregeling kan daar dus aan in de weg staan.
