29.11.2018
Break-optie in huurovereenkomsten
Bij huurovereenkomsten voor kantoor- en bedrijfsruimte kan de huurder belang hebben bij een ‘break-optie’. Een break-optie houdt in dat de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Met name bij huurovereenkomsten die voor langere tijd dan gebruikelijk worden aangegaan, kan het bedingen van een voortijdige afbreekmogelijkheid het overwegen waard zijn. Waar dient bij het afspreken van een break-optie op te worden gelet?
Opzegging
Bij een break-optie kan de huurder opzeggen tegen een bepaalde datum of als zich bepaalde omstandigheden voordoen, met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn kan afwijken van de reguliere termijn waartegen kan worden opgezegd, maar vaak wordt daar wel bij aangesloten. Voor de verhuurder is van belang dat er voldoende gelegenheid is om naar een andere huurder uit te kijken.
Onderwerp van discussie kan zijn of een break-optie eenmalig of vaker kan worden benut. Want wat als de huurder de break-optie in eerste instantie inroept, partijen nieuwe afspraken maken en de huurder de opzegging om die reden intrekt? Mag de huurder daarna nog een tweede keer gebruik maken van de break-optie? De Rechtbank Noord-Holland oordeelde in een aan haar voorgelegde zaak van wel, omdat niet was gebleken dat de huurder van deze mogelijkheid uitdrukkelijk en ondubbelzinnig afstand had gedaan. Een dergelijke discussie kan worden voorkomen door in de huurovereenkomst of bij het maken van nieuwe afspraken te bepalen dat de break-optie eenmalig of meerdere keren (bijv. elke 5 jaar) kan worden benut.
(On)geclausuleerd
Een break-optie kan ongeclausuleerd worden geformuleerd. In dat geval heeft de huurder het recht om de overeenkomst op te zeggen, zonder dat daarvoor aan bepaalde voorwaarden dient te zijn voldaan. Het hoeft geen betoog dat deze variant voor een huurder voorkeur geniet.
Ook kan worden afgesproken dat de break-optie alleen onder bepaalde voorwaarden kan worden benut, bijv. als de exploitatie op enig moment aantoonbaar niet rendabel blijkt te zijn of als het huurobject te klein is geworden door groei van de bedrijfsactiviteiten. Ook kan worden afgesproken dat bij gebruik van de break-optie wel of geen boete en/of compensatie (voor bijv. gedane investeringen of te derven huuropbrengsten) is verschuldigd.
Het is van belang de voorwaarden waaronder een break-optie kan worden ingeroepen zorgvuldig te formuleren. Onduidelijke voorwaarden brengen het risico voor de huurder met zich dat achteraf geen beroep op de breakoptie zou toekomen, maar de huurder inmiddels wel tot ontruiming is overgegaan. Discussie over de vraag of aan de voorwaarden voor tussentijdse opzegging is voldaan, kan door eenduidige afspraken worden voorkomen.
Alternatief: de verlengingsoptie
Alternatief voor een break-optie is het sluiten van een huurovereenkomst voor kortere tijd, met het recht voor de huurder (en de verplichting voor de verhuurder) om te verlengen. Qua looptijd bestaat er tussen beide opties geen verschil: een huurovereenkomst voor 10 jaar met het recht om bij 5 jaar op te zeggen komt op hetzelfde neer als een huurovereenkomst voor 5 jaar met het recht om tot 10 jaar te verlengen.
Wel is een verschil dat bij een huurovereenkomst voor 5 jaar na afloop van de initiële looptijd op basis van de wet kan worden verzocht om herziening van de huurprijs, als sprake is van zogenaamde middenstandsruimte (‘290-ruimte’). Die mogelijkheid bestaat niet in geval van een break-optie (bij 5 jaar), omdat een break-optie volgens vaste rechtspraak niet maakt dat de huurovereenkomst is gesloten voor de termijn waarbinnen de break-optie kan worden benut. Voor kantoorruimte (‘230a-ruimte’) geldt de wettelijke mogelijkheid van huurprijsherziening niet en speelt dit verschil dus ook niet, tenzij –in het uitzonderlijke geval- vrijwillig voor toepassing van het 290-regime is gekozen.
Advies?
Behoefte aan advies over (ver)huurvoorwaarden? U kunt contact opnemen met Erik Luijendijk of Niels van den Burg.
